多種事實表明,2009年3月以來的房地產 市場,已經重復了2007年的上漲走勢,由于歷史難得重現,投機客更為瘋狂,樓市火爆的勢頭正在超越2007年。那么,歷史還會重演嗎？

　　為了控制節奏,中國政府必然實行“慢剎車”政策,大規模信貸特別是違規信貸將會受到較大限制,資產市場 上漲的局面將會得到控制。

　　反過來,如果中央政府認為經濟 增長沒有實現預期目標,在2009年年初制定的貨幣政策目標上限基礎上進一步放松投放,則今年房價的上漲難以遏制,房價將在2010年3-4月掉頭向下。

　　中國樓市目前再次步入大幅度上漲的狂飆時期。統計顯示,北京6月在售樓盤,近50個樓盤目前售價為其歷史最高,多數樓盤從2009年一季度到6月份的漲幅超過20%。與其同時,土地市場正在迅速升溫,招拍掛市場面臨較為激烈的競爭,開發商拼命去拿地,出現了比2007年更瘋狂的泡沫。

　　寬松信貸催生房價暴漲

　　在所有的救市政策中,信貸政策無疑是最重要的。本次救市的政策有稅收政策、信貸政策,也有地方政府實施的“購房退個稅”、“住房入戶”等公共政策。但是,真正促成本次樓市短暫回暖的,最重要的仍是信貸政策。

　　今年以來,新增信貸漲勢迅猛,1-5月份,新增信貸已達到5.83萬億元,預計上半年新增貸款可能超過6.5萬億。種種跡象表明,資金大規模流向房地產 市場的證據是非常明顯的,不僅表現為房地產商通過虛張聲勢的銷售引誘更多消費者進入,而且為數眾多的工商業資本和信貸資金通過高息借貸等方式進入房地產業 ,更重要的是中央銀行和銀監會鼓勵擴大消費信貸的政策,從根本上解決了困擾整個房地產業的資金鏈問題。

　　在寬松貨幣政策環境下,為了實現擴大內需“保增長”的目標,央行和銀監會于2009年3月18日聯合下發了《中國人民銀行中國銀行 業監督管理委員會關于進一步加強信貸結構調整促進國民經濟平穩較快發展的指導意見》,提出鼓勵發展消費信貸,做大做好消費信貸市場。集中推進汽車 、住房、家電、教育、旅游 等與民生密切相關的產業的信貸消費。支持有條件的地方試點設立消費金融公司 ;落實好房地產信貸政策,支持房地產市場平穩健康發展。積極支持符合貸款條件的廉租住房、經濟適用住房等保障性住房建設項目。支持資信條件較好的房地產企業發行企業債券 和開展房地產投資信托基金 試點,拓寬房地產企業融資渠道。加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度,鼓勵普通商品住房消費。

　　央行上�？偛拷�日發布的數據 顯示,5月份上海的中資銀行個人住房貸款增加78.7億元,創近4年來的單月增量新高,同比多增6.6億元,環比較上月多增44.8億元。其中新建房貸款增加45.7億元,二手房貸款增加33億元。根據多個城市發布的信息,伴隨著3月以來住房貸款的逐月大幅度增加,住房貸款已經成為多家商業銀行的支柱業務。

　　這樣的政策自然極大地提振了投資者對于房地產業的信心。進入今年4月以來,股市 中地產股和銀行股輪番互動,房地產股成為本輪股市行情 的“領軍人物”。從信貸緊縮時期的“假按揭”,到小陽春時期的銷售數據造假、退房潮,再到5、6月份投機客的大量進入,房地產市場終于實現了中央和地方政府期待已久的“反轉”走勢,再次走向上升軌道。不過,在房屋供給過剩、居民收入增長有限和經濟長期看空的大背景下,房地產價格上升的趨勢,注定是不能持續的,大漲之后必有暴跌,這是不以任何人的意志為轉移的。

　　通脹預期下購房能保值嗎？

　　在大規模信貸投放的同時,資金大量進入了股市和嚴重缺乏資金的房地產市場,帶動資產市場價格急速上漲。中金統計顯示,截止到今年6月25日,深證成指和上證綜指的動態市盈率分別為26.2倍和21.1倍,位居世界前列;而房市在價格調整極不充分的情況下再次漲價,基本上堵死了普通消費者購買住房擴大消費的通道,而迅速淪為投機者的天堂。從上面的分析可以基本判斷,由于脫離實體經濟和居民家庭實際支付水平,中國的股市、房市必將在有限期的炒作之后掉頭向下,而大量資金可能瘋狂涌入生產資料和消費資料投機,帶動實物產品價格的飆升,引發惡性通貨膨脹。通貨膨脹必然重創正處于衰退周期的國內實體經濟,也必然迫使經濟陷入長期滯脹甚至金融 危機和經濟危機,這是不以人的意志為轉移的必然規律。

　　那么,在強烈的通貨膨脹預期下,房地產是不是居民理財 投資、規避風險的首選呢？我認為不是!原因在于,現有大中城市房價超過真實造價近10倍而透支未來上漲空間,投資住房已沒有任何價值。以貨幣供給增長來衡量,2009年我國廣義貨幣供給M2預計為55.2萬億元,約為2003年的M222.1萬億元的2.5倍,而目前大中城市商品房價格約為2003年水平的3-5倍。即使在房屋總供給量6年不變的情況,房價上漲速度已遠超過了貨幣投放增長速度,已經失去了上漲空間;從人均住房面積看,2003年我國城鎮人均23.7平方米,2009年將超過30平方米,這是在快速城市化過程中的人均房屋面積增加。如果考慮到2億左右的暫居在城市的農民工無力參與現有的住房市場,則現有龐大的住房存量,仍然控制在原有收入較高的城市居民手中;從供求關系看,由于房價過高,我國城鎮住房過剩已經非常嚴重,初步估計全國至少有10%的城鎮房屋處于空置狀態,這種局面決定了未來房價將長期在實際物價水平之下運行,根本不具有保值功能。



　　是銀行在買樓,

　　還是消費者在買？

　　只要有30%的收益,就有人愿意冒風險;如果擁有300%的收益,投機住房的收益足以讓人忘記2008年被深度套牢的傷痛。眼下中央政府竭力救市、銀行放松審批大規模房貸、房地產開發商搖唇鼓舌節節漲價、消費者惶恐不安持幣搶購,這樣一個千載難逢的機會,嗜血的房地產開發商和投機客豈會錯過!

　　在目前政策條件下,在北京市,一位擁有了購買第一套住房資格的購房者,只要能拿出20%的首付,就可以想買多少套有首付和利率優惠的住房,就能買多少套。根據中央電視臺“經濟半小時”的報道,一位購房者利用現有商業銀行爭奪客戶的政策漏洞,一個人就購買了35套住房,這已經成為目前樓市購買的主流。在深圳,“零首付”、“一成首付”這些曾經在2007年慣用的炒作伎倆,再次在樓市出現。由于銀行對于貸款的審查非常寬松,商業銀行房貸任務加重,陰陽合同大量出現,致使降低首付的情況再次泛濫。隨著各地特別是一線樓市的“火爆”,越來越多的投機客重新活躍起來,而這些投機客樂于一成甚至更少首付,通過高杠桿率“以小博大”,以便在房價上漲時出手獲利。對于大手筆的投機客,中介也在積極吸引以便擴大業務規模。目前,中介普遍通過與按揭評估公司合作,將物業的評估價做高,做成“陰陽合同”,利用銀行較高評估價與賣家較低購入價之間的差額,甚至可以為買家實現“零首付”。

　　在“零首付”和低首付條件下,與其說是投機客在買樓,不如說是銀行通過住房信貸方式買樓,這才是推動本輪房價快速上漲的根本原因。對于投機客而言,所謂“買房”不過是一個欺瞞的“文件工程”運作而已,至于房屋裝修、家電家居、水暖電、商業服務等方面的消費,根本不在其考慮范圍之內。如果考慮到開發商的“擁樓自重”而不去考慮新項目開工,買樓的投機客只為通過囤積數量眾多的空房轉售,則本輪樓市熱潮給國民經濟增長帶來的推動作用不僅絲毫不能體現,惟一能帶來的是社會恐慌、經濟混亂,以及被開發商、投機客拖下水而深套其中的國內銀行——老百姓再次成為真正的受害者。

　　如果房價能夠保持上漲局面,投機客有機會將住房賣給真正的消費者,則投機客和銀行有機會避免損失;但是一旦房價下降,投機客一般會選擇“斷供”甚至出逃,留給銀行大量的、逐日貶值的房屋資產,則大范圍的銀行信貸危機自然會不可避免。由于房價遠遠脫離了城鄉居民家庭收入和支付水平,如果聽任這種局面發展下去,全國范圍的房市崩盤必將發生�？梢哉f,目前的中國已經步入了“中國式次債危機”的高速通道,唯一正確的選擇,是嚴厲打擊來自銀行內部人員、開發商、炒樓客的各種違規違法騙貸行為,收縮高房價條件下的房貸規模,嚴防死守由于高房價引發的信貸風險爆發。

　　違規貸款與房價迅速回升

　　在我國房地產業內,制造“假按揭”騙取銀行貸款,歷來是開發商一個不便于公開但各自心知肚明的行業 規則。由于這種違規涉嫌違法犯罪,所以房地產商對于社會公眾諱莫如深,這也很難讓媒體、研究者獲得便于系統分析的相關數據。但是,假的永遠真不了,世上沒有不透風的墻,透過一些蛛絲馬跡,我們還是可以很容易地了解到開發商、投機客和銀行人員違規操作的真相。

　　“假按揭”最原始的做法是開發企業投資者及其員工自買自賣,如深圳蓮塘就有開發商迫使其21名員工每人購買兩套住房;然后擴展到利用員工親屬、朋友名義購房;再擴展到與中介機構、投機客的“戰略”合作,由開發商出具假的首付收據,然后高估房價,使中介機構、投機客可以輕易獲得住房產 權,然后尋機在二手市場高價兜售。不管采取什么樣的方式,最終都涉及退房問題,所以除了“斷供”之外,退房數據是了解“假按揭”脈絡最重要的途徑。如果能夠找到高價買主,或者已經“假按揭”的房屋被買家看中,則房地產開發商順勢通過退房變“假按揭”為“真按揭”,在不影響現金流的情況,違法的記錄被抹掉了。

　　在北京,部分在售熱銷項目的退房率高達30%,表明開發商在資金“缺血”的時候,通過“自買”內部換手做假按揭騙取貸款,在度過危機之后便尋機退房,準備在樓市回暖之際大撈一筆。對此,北京市房地產協會副秘書長則辯稱前5個月北京退房率只有4.7％,明顯略去了那些在“缺血”時簽約而在今年1-5月份退房的絕大部分數量,這是一種掩耳盜鈴行為。在杭州,5月住房銷量聽起來異�；鸨�,但媒體報道的透明售房網上6筆1.17億元的退房大單,原購買人竟為樓盤投資方。很明顯,開發商是在自賣自買,炒高樓盤價格。對于如此膽大妄為的騙貸和擾亂市場秩序的行為,相關房產 管理部門卻表示無法定性違規�？磥�,地方政府放任房地產交易監管,竭力呵護來之不易的投機搶購氣氛,才更能體現其土地供應商的根本利益。

　　根據國家審計署6月24日發布的報告,在對中國工商銀行 、中國建設銀行 、中國中信集團公司、中國銀行 、交通銀行 和招商銀行 的審計過程中發現,這6家銀行2008年一些基層分支機構違規發放土地儲備貸款、虛假按揭貸款以及向不符合條件的房地產企業提供貸款215億元。上述情況體現了在信貸緊縮條件下被發現的銀行工作人員、政府官員、開發商之間相互勾結、違規獲取銀行信貸的情況。如果考慮到他們之間由于長期合作而形成的默契關系,上述發現不過屬于冰山一角,而更大規模的違規貸款則被深深掩藏了。

　　信貸緊縮下尚且如此,那么在寬松信貸政策和國家大力鼓勵銀行加大住房消費貸款的情況下,原有的諸多違規行為不僅合法,而且催生了更多的“打擦邊球”和突破更大邊界的新違規行為。為了搶占市場份額,各家商業銀行各顯神通,只爭朝夕。例如,某省銀行營業部通過加強品牌宣傳（與其他銀行爭奪客戶資源）、成立住房貸款中心（專業化作業）、整合審批流程（限時審批,提高審批效率）、完善獎懲機制（誰搶到客戶資源重獎誰）、嚴格規章制度（做樣子很重要）五措并舉,力促個人住房按揭貸款快速健康發展（“健康發展”不過是數量擴張的另一種說法）。這就自然給了房地產開發商、房屋中介機構、投機客等巨大的可乘之機,信貸審批把關不嚴、虛假按揭事件頻發也就見怪不怪了。

　　商業銀行大規模貸款的底氣何在呢？在我看來,銀行之所以敢在房價極高價位“坐莊”,根本的底氣來自兩個方面:第一,中央再次強調房地產業在當前階段的支柱產業地位,并最大限度地進行房地產救市,強化了銀行決策者對于“房價只漲不跌”的信心。就是說不管是否會出現斷供,只要銀行有機會拿回房產抵押物,銀行就不會出現蝕本的情況——這與美國“次債危機”爆發前的金融公司何其相似!第二,由于中央把“保增長”提高到前所未有的政治高度,給了主要由國家控股的商業銀行高管這些“廉價代理人”豪賭的機會:如果有幸不會出現“次債式危機”,則寬松貨幣政策下的大規模放貸,可以鞏固中國國有商業銀行在全球銀行業中“最賺錢公司”的地位,而且可以借此自己給自己制定更高年薪、享有更多分紅;而一旦出現不可控制的信貸危機,則可以以完成政治任務為自己開脫,并尋找財政注資以彌補信貸損失。



　　國內商業銀行高管這種“廉價代理人”身份注定了國內銀行的“預算軟約束”即“負盈不負虧”性質,這決定了銀行業在房地產信貸中的豪賭趨向,必然為未來的金融危機埋下深重的隱患。

　　暴漲下的暴跌已勢成必然

　　多種事實表明,2009年3月以來的房地產市場,已經重復了2007年的上漲走勢,由于歷史難得重現,投機客更為瘋狂,樓市火爆的勢頭正在超越2007年。那么,歷史還會重演嗎？我認為會的,而且在劫難逃。歷史是相似的,但歷史很難完全重復。所以,暴漲后的房價將在什么時候出現反轉,重回2008年以來的下降通道呢？我認為很難拖延到明年3-4月份,很可能在今年下半年中旬,即9月份左右實現逆轉。原因在于,目前決定房地產供求的所有因素均不支持房價上漲,唯一的變數就是貨幣政策。根據我的判斷,中國目前的寬松貨幣政策,除了造就資產市場的過度投機之外,對實體經濟不僅無益,反而加深了危害,阻礙了經濟回暖的步伐,這種政策將在下半年調整;另外,中國今年年初確定廣義貨幣供給M2增長17%即8萬億左右,新增貸款5萬億-8萬億,這些目標的上限將在9月份之前完成。為了控制節奏,中國政府必然實行“慢剎車”政策,大規模信貸特別是違規信貸將會受到較大限制,資產市場上漲的局面將會得到控制。

　　反過來,如果中央政府認為經濟增長沒有實現預期目標,在2009年年初制定的貨幣政策目標上限基礎上進一步放松投放,則今年房價的上漲難以遏制,房價將在2010年3-4月掉頭向下。因為沒有實體經濟增長的貨幣投放必然釀成惡性通脹,在惡性通脹的“覆巢”之下,經濟將進一步停滯,失業會大幅度增加,中央政府也會被迫實施嚴格的緊縮貨幣政策,那時炙手可熱的房市,勢必成為銀行、開發商、投機客手中的燙手山芋,房價暴跌勢不可免。至于商業銀行能不能保護好其資產的安全性,而一些由于房屋信貸陷入危機的銀行會不會向中央財政伸手要求救援,中央財政救援商業銀行是否征詢民意,讓我們“拭目以待”吧!

　　無論如何,2010年將是房價下降不可逆轉的一年,預計這個下降走勢將持續到2012年達到谷底,并將經過一個漫長的穩定時期。屆時,國內城鎮房價平均水平（含保障房）與已經實現低速增長的居民家庭收入的比值可能穩定在3-6倍這樣一個安全閥值,其中大都市基本控制在6倍以內,并且隨著物業稅的開征、保障房的大量供給,中國的房地產市場將走出大漲大落、投機橫行的歷史,房價將逐步淡出人們的視線,科技、創新、勇氣等人文因素將成為繁榮社會被追逐的新焦點 。